当下的房地产市场，正在从追求“外在美”，转向对“内在美”的追求，这是一个历史性的拐点，如果你还没有认清这一点，将会被时代淘汰。

　　比如房企，过去十年，大部分房企都在追求规模、市值、排名这些“外在美”，而忽略了财务稳健、可持续发展这些“内在美”。

　　现如今，在地产下行的背景下，广大房企才痛定思痛地发现，“外在美”能保你一时风光，但当潮水退去时，只有“内在美”才能让你活下来。

　　再比如买房，以前大家买房，更多的是关注房子的地段、概念、配套、学区等“外在美”，而忽略了房子本身的质量，以及品质感、舒适感这些“内在美”。

　　现如今，开发商降标交付的情况比比皆是，广大购房者猛然发现，当初觉得“买到就赚到”的美好房产，连交付质量都是问题。

　　当潮水退去，一切都在回归商业最初的本质：只有好产品，才会让消费者始终不离不弃；只有真正为消费者创造价值的企业，才能穿越周期。

　　以前人们总喜欢说一句话，叫做“物竞天择、强者生存”，但现在这句话不太对了，因为这两年，强者其实更脆弱，企业规模越大、发展速度越快，越容易出问题。

　　所以，我们要把这句话要改为：物竞天择，慢者生存。这方面的典型代表就是港资房企，他们的业绩稳得令人称奇。

　　据克而瑞监测，2022年，近90%的百强房企累计业绩同比下滑，平均幅度高达41.6%。而香港房企虽然也受到一定冲击，但下滑幅度在10%左右，很多甚至还实现了正增长。

　　港资房企从来不标榜规模、市值这些虚名，始终把财务稳健、产品力摆在第一位，负债率普遍控制得极低，这就叫追求“内在美”。

　　除了港资房企，内房企中的万科、龙湖也是这方面的佼佼者。例如，2022年市场整体下行，龙湖却能实现营收与盈利双增长：

　　年度营收2505.7亿元，同比增长12.2%；股东应占溢利为243.6亿元；剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利225.4亿元，同比增长0.5%。

　　其中，在房地产开发业务方面，龙湖实现合同销售额2016亿元，销售总建筑面积1304.7万平方米。

　　负债率方面也堪称学霸，截至2022年底，龙湖的资产负债率(剔除预收款)为65%，净负债率为58%，“三道红线底，龙湖甚至还提前偿还了2023年到期的全部境外债务。

　　2022年，龙湖在全国49座城市，共交付了76个项目，合计52500+套房源，客户满意度达91%。

　　传统意义上的交付，大多止步于交付收房的那一刻，但龙湖不一样，他们会在交付之后，成立房屋售后服务专项团队，投入专项资金，为“新居所”持续加码。

　　除了一般小区的大修基金外，龙湖每年还会投入大量人力、财力开展“善居计划”：通过“社区冻龄”活动，对小区硬件设施持续进行升级改造，通过“爱家焕颜”活动，为业主进行门窗玻璃清洁、地板保养、除菌除螨等服务。

　　过硬的交付力，不仅给业主足够的安全感，同时也为龙湖各个城市的在售项目带来了更足的底气与信心。

　　经历过这两年市场的“毒打教育”之后，很多购房者幡然醒悟，外部条件再好的房子，如果房子本身的品质不行，也卖不起价。

　　以珠江新城为例，最贵的房子，并非靠地标、靠学校的房子，而是那些地段稍差但品质很好的房子，比如汇悦台、凯旋新世界，其实都处在珠江新城的边缘，但价格是最贵的。

　　甚至我们经常看到一种现象，就是两个小区明明只有一街之隔，外部配套都是一样的，价格却可以相差一倍，这是为什么？

　　这其实是住房消费升级之后必然的现象：有钱人对品质很敏感，对价格不敏感6t体育登陆，品质只要稍微改善一点，价差可以拉得很大。

　　举个例子，位于白云新城的龙湖·天奕，在二手市场已经冲到10～12万元/m²，但所在板块的均价只有4-7万元/m²，龙湖的产品溢价，不可谓不高。

　　龙湖的品质溢价，不仅仅体现在天弈，其他产品系同样如此，以下是龙湖广州部分项目（二手房源）与所在板块均价的对比

　　作为中国房地产行业的先行地，广州人对产品是出了名的挑剔，但从贝壳网的数据可以看出，龙湖各个项目在广州市场获得了非常高的品牌溢价，对一个“过江龙”来说，这是非常大的认可。

　　众所周知，在建筑设计、园林景观等方面，龙湖从来都是不计成本，很多看似浑然天成的景观，背后是龙湖人无数个日夜的试错与打磨。

　　这些灯采用的是传统的螺钿镶嵌工艺，不仅工艺复杂周折，还需要发到广西请手工艺人亲自制作，几个部件要在不同的城市制作再组装、安装。但凡对品质有一点点动摇，“贝壳灯”都不可能出现在大家面前。

　　还有龙湖的这个背景墙，精选4块天然绿奢石，用它们的天然花纹拼出蝙蝠形状，看似浑然天成，背后是无数块天然石材的多次拼合，为的就是给业主带来美感与好的寓意，提供一种情绪价值。

　　我曾经特地去参观过它们多个项目的园林，看完后只有一个感受：这哪里是开发商在建园林，分明是植物学家在自家的园林里，顺便建几处房子。

　　园林中的每一棵树，都是龙湖的景观工程师亲自去苗圃挑选的，所以工程师车上都放着一双靴子，方便随时踩泥土。

　　为了把园林做到最好的效果，龙湖坚持不使用大幅剪过的树木火树苗来造园，而是更多地采用一整颗成年大树，连带饱满的树冠一起移植过来6t体育网址，这套技术后来成为很多公司使用的标准。

　　这种对产品的极致化追求，让龙湖业主享受到更多发展红利。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　房天下数据显示，今年4月份，广州首开龙湖·天奕环比涨幅达10.92%，远高于广州整体1.15%的环比涨幅，跑赢大多数二手盘，足见龙湖的产品的溢价能力之高。

　　时代在变，人们对居住的理解和需求也在变，龙湖从来不会原地踏步，而是主动拥抱变化，与时俱进、与城共进。

　　例如，为了满足高净值人群的新需求，龙湖从去年开始，继天奕之后，推出云河颂、御湖境两个顶尖的新产品系，加入了无接触电梯、智能化家居、新式园林等新元素，助力城市品质人居升级。

　　所谓“与城共进”，就是与城市共同成长。在很多城市，龙湖项目所到之处，往往能通过精细化的运营，把生地变成熟地，把熟地变成宝地，实现地产开发与城市建设的双向奔赴。

　　所谓“至善龙湖”，就是是尊重、善待每一位龙湖业主，通过美好邻里关系的营造，给他们足够的安全感和归属感。‍‍

　　例如，龙湖已连续举办了8年的“龙民节”，就是龙湖为业主营造的专属节日，一方面在社区内举行龙湖夜市、糖水巡游等活动，把人间烟火气和游乐园搬到家门口；一方面给业主发珑珠等优惠折扣，让他们在购房、天街购物、租住冠寓、缴纳物业费等场景中，享受到更多专属福利。

　　正是基于此，有“龙民”表示，今后再买房或者身边亲友买房，会把龙湖作为优先项，他们深知“千金买邻”的意义。

　　巴菲特说过，当别人恐惧的时候，你要贪婪，当别人贪婪的时候，你要恐惧。芒格也说过，凡事要反着想。

　　今年以来，当很多房企开始躺平的时候，龙湖审时度势、果断出手，在广深两大核心城市拿下三块地，彰显出持续看多房地产长远发展的信心，以及继续拥抱大湾区的决心：

　　前者西北侧为6号线公里范围内有薯田埔龟山公园等配套；后者距离龙岗中心城区仅2公里，都是颇有发展潜力的地块。

　　一个月之后，龙湖与南通亚伦携手拿下广州番禺迎宾路项目，地块位于长隆万博商圈北部，也是自2010年起，番禺北部出让的唯一一宗望江宅地，稀缺性、成长性不言而喻。

　　如果说城市中心地段，是龙湖深耕大湾区的沃土，那么稳健的品牌力和极致的产品力，就是龙湖的根和叶，不激进，但也不错过好的机会；不着急，耐心打磨好每一个细节，用”慢“的力量，穿越周期，迎接曙光。

　　毫无疑问，这是一种“逆周期成长”的能力，这种能力源自龙湖对财务稳健、产品力等“内在美”始终如一的坚持。